依据相关规定，交税人只能享用一次首套住房借款的利息扣除。假如交税人名下的房贷并非首套房借款，就无法退税。

  申报住房借款专项附加扣除时，扣除期限最长不超越240个月。在240个月后，就不能再享用附加扣除。

  退税金额的核算公式是个税年度汇算应退/应补税额=[(归纳所得收入额-60000元-“三险一金”等专项扣除-住房借款利息等专项附加扣除-依法确认的其他扣除-捐献)×适用税率-速算扣除数]-年度已预缴税额。只有当成果大于0时，税务局会退税。假如交税人预缴的税费和实践应交税额相同，那退税金额就为0。

  在申报个税汇算清缴时，假如供给的有关的材料不全或有误，与真实情况不符，就会导致税务审阅不过关，无法成功退税。

  核算房贷退税金额需求先经过个人所得税年度汇算清缴算出实践应交税金额，再和上一年度预缴税款作比较。详细核算公式为：年度已预缴税额-[(归纳所得收入额-60000元-“三险一金”等专项扣除-住房借款利息等专项附加扣除-依法确认的其他扣除-捐献)×适用税率-速算扣除数]。假如核算成果大于0，则算出的金额便是房贷退税金额。

  举个比如来阐明：假定某员工上一年度的归纳所得年收入额为10万元，个税税率为3%，三险一金等专项扣除费用一年总计1万元，个税起征点为60000元。在没有申报房贷抵扣个税前，年度已预缴税额为900元。而若申报房贷抵扣个税，则每月扣除1000元，一年合计扣除12000元。个税应交税额为540元。终究退税金额为900-540=360元。

  房贷退不了税的原因或许对错交税人名下首套房借款、扣除期限到达上限、预缴税费与应交税费相同以及提交的材料信息存在问题。核算房贷退税金额需求先算出实践应交税金额，再和预缴税款作比较。只有当核算成果大于0时，才干退税。